龙湖深度调整这一年:我们并没有十分高明的战略

2022-03-28 14:43 作者:佚名 浏览量:1457 原文链接:点击获取

本文来源:时代财经 作者:童洁

图片来源:龙湖集团 图片来源:龙湖集团

房地产的寒冬里,能够“吃饱穿暖”的房企都是时代的幸运儿。

龙湖成为波动环境中可以稳住阵脚的民营房企之一。过去的一年,其录得合同销售额2900.9亿元,同比上一年增长7.2%,营业额亦有21.0%的同比增长,至2233.8亿元。

高管们在业绩会上坦言,取得这样的成绩非常不容易,因为龙湖并没有十分高明的战略,还经常磕磕碰碰,也不是特别能识别周期,不了解政府要制定三条红线,更不知道去杠杆会来得如此迅猛。

有幸进入“安全区”,高管们将一切归结于龙湖的保守和谨慎。龙湖董事会副主席邵明晓表示,“2021年有房住不炒长效机制形成闭环,政策带来对行业的叠加冲击比较大,如此环境下,高杠杆的公司,或是过去3-5年没有足够自律的公司,压力会大一些。对龙湖来讲,我们始终根据自己的节奏在做。”

2022年,龙湖再次给出一个保守的销售目标,全口径销售3000亿元。此外,龙湖还披露了权益销售额目标,预计今年权益占比约65-70%,即权益后的销售目标约2000亿元。

深度调整的一年

回顾过去的2021年,行业变化之余,龙湖自身也发生许多改变,“调整”二字始终伴随。

不久前新上任的CEO陈序平在业绩会上挑起了大梁,据他介绍,龙湖正在将所有业务的发展拉回到生意逻辑,回归到现金流、利润的逻辑,争取做一个成一个。

对应这一说法的,是去年龙湖对组织架构所进行的调整。其先是将房屋租售及房屋装修列为主航道业务,7月,龙湖再宣布成立地产航道,原龙湖集团下设的多个部门被装入地产航道,龙湖集团总部正式“变身”为“集团赋能平台”。

自此,龙湖的主航道业务扩充至6个,分别是地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。按照陈序平的说法,将少数几个低效率的业务单元整合,利用航道的协同,可以令龙湖的效率越来越高。

年报披露数据显示,2021年,龙湖的整体营业收入为2234亿元,同比增长21.0%,年复合增长达33%;包括商业运营、租赁住房、物业管理等收入在内的经营性收入合计188亿,同比增长39%。

其中,物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿元;商业运营实现租金收入81.5亿元,同比增长40%;龙湖冠寓开始盈利,实现租金收入22.3亿元,同比增长23%;物业管理首次突破百亿营收,实现全口径营业收入104亿元。

除此之外,龙湖公布了塘鹅租售和塘鹅美装修两个新航道业务的规模。截至2021年12月底,塘鹅租售覆盖成都、重庆、北京、上海、杭州、广州等国内20余座城市,累计服务用户137.5万人,客户满意度高达96%。

塘鹅美装修方面,目前覆盖40余城。并且,龙湖冠寓的装配式整装由塘鹅美装修提供,到去年年末,已覆盖全国25个城市、超过4万户。

陈序平称,未来龙湖会坚持在各个航道业务上的投入,“过去龙湖每年用销售回款的10%去投到持有投资型的物业,包括其他航道业务,未来,随着这些航道的现金流越来越高,各航道自身能解决一部分投入问题,会慢慢减少地产业务对其的反哺”。

商业最挣钱

多航道业务发展亦被龙湖视为利润增长的保证。

事实上,在房地产行业下行的大环境下,毛利率下降变成一种常态。从近期发布年报的房企来看,不少房企的毛利率出现下滑,例如旭辉去年的毛利率由上一年的21.7%降至19.3%、绿城的毛利率下降5.6个百分点至18.1%、越秀地产毛利率同比下降3.3%至21.8%。

龙湖也未能避免毛利率下滑。年报显示,2021年,龙湖整体毛利率约25.3%,而上一年,该数字为29.3%。其中,地产业务的毛利率为23%。

陈序平坦言,龙湖地产的毛利率在过去几年确实有一些下降的,主要原因是,2017-2018年上半年土地市场较热,这批项目现在陆续进入结算通道,对毛利率产生影响。他预计,接下来1-2年,这些历史项目都会陆续进入结算通道,所以地产开发毛利率还会保持在20%左右。

“整个集团会稳定在25%的毛利水平。”龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示,龙湖有信心达成25%的毛利率目标,一方面因为地产板块进入新的发展模式,地价、售价都更合理,另一方面,其他航道的高毛利率能够起到支撑作用。

时代财经发现,在龙湖六大航道业务中,毛利率最高的是投资性物业,相比地产开发25%左右的毛利率,投资性物业去年的毛利率高达近75%。

去年,龙湖也在持续做大商业版图。2021年,龙湖新开业12座新商业项目,截至2021年末,龙湖商业进入全国30座城市,累计开业商场达61座,开业面积达594万平方米;商业出租率达到97%,龙湖商业的整体回报率约6.5%。

除了自持商业,去年,龙湖轻资产商业项目也正式开业。去年9月,武汉范湖里特色商业街亮相,这是龙湖与武汉地铁集团合作开发的TOD商业项目,也是龙湖首个开业的轻资产项目。

今年1月,龙湖将商业运营部分与智慧服务融合,成立“龙湖智创生活”品牌,并正式闯关资本市场。陈序平表示,2022年,龙湖还将有13+5个商业项目落地,即13座重资产,5座轻资产。

就在发布年报的前两天,龙湖智创生活签署又一轻资产项目,其与中港置业于成都签署战略合作协议,双方将共同打造位于成都锦江区的“中港·龙湖锦江天街”。

陈序平表示,龙湖会持续签约和获取商业项目,但不会为了规模或者数量去盲目扩张,每一个轻资产商业项目会坚持严格的投资和收益回报模型,遵循生意逻辑。“我们希望让一些手持商业综合体,但是不具备运营能力的业主,通过引入龙湖让其资产被盘活,获得稳定的回报,在这其中,龙湖也能通过业务输出获得相应的回报。”

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